说起保障性住房，很多杭州人的第一反应就是位于杭州半山的田园项目。毕竟它是杭州第一个集中建设，也是浙江省开工最早、建设规模最大的公共租赁房项目，在项目启动之初就收获了诸多关注。截至2014年7月10日，田园项目已累计入住4230户，涉及房源4147套，入住率达到了90%。在这个“江湖”中，人员形形色色，诉求五花八门。如何让来自五湖四海的“房客”们，在新“江湖”中和睦相处，并建立一个融洽和谐的大家庭？杭州市房管局用了不少“智慧”。

       观点一：公租房“三分靠建设、七分靠管理”

       保障性住房如何更宜居？保障性住房，重在保障二字，当然是惠及需要保障的人。这一民生工程的建设，可不只是把房子建好那么简单，后期的管理和规划特别的重要。作为参与重庆公租房建设、管理的元老之一，郭唐勇最近的工作重心发生了变化。他说：“重庆已进入‘后公租房时代’，这个时代，管理成为了日常的工作重点。过去，是跑工地、看现场，督促工程的质量与进度。现在不同了，主要是逛小区、进家庭，了解居民间针头线脑的事儿。“郭唐勇是市公租房管理局局长，他说，公租房是个新鲜事物，怎么管，没有经验，更没有先例，只有一边管理一边摸索。

       郭唐勇的话道出了公租房管理的最大现实——以公租房为主的保障房型社区，人员多，规模大，特殊困难群体集中。从某种意义上讲，管理好公租房比建设公租房更难。因此，各公租房小区也在摸着石头过河中，寻找最适合的方式。以重庆市民心佳园为例，这是由7个组团形成的一个大社区，入住了17000多住户，近5万人，多条市政道路从小区里穿过。“我们整合了房管中心、物业公司、街道居委会、警务室四支力量进行小区内的协同管理。”民心佳园房管中心主任罗良成介绍，为了防止管理脱节，重庆市公租房管理局会同属地政府创新社区管理机制，采用小区管理（即封闭组团内的专属管理）和社区管理（即小区组团外的社会事务管理）相结合的模式，对整个公租房社区实施管理。

       观点二：“智慧城市”助力公租房管理

       一方面，从保障性住房社区特点、居民特征研究来看，西姆尼（2011）利用美国国家统计数据发现，保障房居民的焦虑症患病率比非保障房居民高1.8倍，情绪障碍高1.4倍，物质使用障碍患病率高2.2倍。从保障性住房的物业管理和社区服务研究来看，帕里斯（2006）以亚特兰大的轮渡庄园保障房社区为例，研究了社区住户对社区物业管理的满意度评价，指出由于保障房社区物业管理的非盈利性容易导致管理人员的频繁流动，会降低住户对社区物业管理的满意度。另一方面，从智慧城市运用于公共管理体系来看，2014年3月发布的国家新型城镇化规划（2014—2020年）中明确指出：“实现规划管理信息化，发展数字化城市管理，统筹推进城市规划、国土利用、城市管网等市政基础设施管理的数字化和精准化。”王国平（2014）认为要实现智慧城市3.0版，就要将产业的智慧化和智慧的产业化相结合，城市的智慧化和智慧的城市经济化相结合。因此，引入智慧城市助力管理难度较大的公租房小区成为了国内外物业管理较为先进城市的选择之一。

       在杭州，“智慧城市”助力杭州公租房管理已经成为物业管理的一把“撒手锏”。全数字化集成化智能化平台系统：破解住保部门、社区、物业“协同管理”难题。将保障房资格审核、摇号选房、合同签订、租金收缴、房源维修、退出管理等业务通过全数字化集成化智能化平台系统进行管理。社区一卡通智能门禁系统、住户催缴费系统：破解租金收缴难、租户退出难问题。利用4C（即计算机、通信与网络、自控、IC卡），将单元门、电梯、入户门三级门禁系统的使用状态与租金缴纳情况、租户租赁期绑定，实现租金收缴率从 93%提高到100%。室内门禁终端与可视通话、可视抓拍、浏览周边商户信息、接受社区通知、医疗紧急援助等功能绑定，契合保障性住房住户居民特征。

       而在商品房领域，更多智慧城市的成果运用于社区物业管理，比如“有邻”，这是一款由有邻（杭州）软件有限公司开发的基于小区社交APP，通过热门话题（邻里烘焙、小区拼车、闲置互换）、物业互动（物业通知让你不再错过张贴在楼道里的纸质公告）、闲话家常（消息功能让你轻松与邻居们闲话家长里短）、热心用户（排行榜让你轻松发现小区里的热心邻居）、小区主页（让你随时随地浏览小区里的精彩瞬间）等软件功能，不仅实现了物业管理的“硬任务”，还让社区邻里间充满了“软温馨”。再如长沙的85后创业达人曹志远继创刊中国首本楼书杂志后，又开发出湖南首个定制化智慧社区整合服务平台“乐住智慧小区”项目，通过手机APP，使社区管理和居民办事更方便。

       观点三：“智慧城市”在保障性住房管理中的费效比值得权衡

       现行保障性住房物业管理模式主要有政府管理模式、市场化模式、准市场化模式三类。第一类是从宏观调控来看，政府管理模式是自上而下的，也是当前我国最普遍的一种保障房物业管理模式，物业管理公司由房管所所在街道成立，政府控制力强但运营效率较低；第二类从运行效率来看，市场化模式由政府通过公开招标形式，从市场上选聘具有一定资质的物业管理公司，自负盈亏，管理效率高但社会风险较大；第三类从适用性来看，政府与市场共同参与的准市场化模式，多为自下而上，有利于实现协同管理资源的合理配置。通过一种新型的城市社区管理体制，体现出业主通过群众自治的方式来实现对社区的管理。

       “智慧城市”在保障性住房管理中需要建立大量的信息基础设施，信息资源中有一大部分也要从政府部门获得，保障性住房既然是为“生活水平中低水平”的市民设置的，其费效比如何解决？从媒体的报道来看，“智慧城市”助力保障性住房建设在杭州、重庆、漳州几大城市开展试点，还未在全国范围内大规模实施，那么该模式真的可行么？

       开源：2014年9月出台《杭州市保障性住房和老旧普通住宅小区物业管理财政扶持资金管理办法》对符合条件的小区物业，财政扶持标准为每平方米每月0.1元。扶持资金列入市、区两级财政年度预算，按1：1的比例分别承担。该部分资金若有盈余部分可尝试基于智慧城市的保障性住房物业管理建设、维护资金支持，最终通过智慧城市建设专项扶持资金、物业公司合理收费和第三方融资等三大渠道实现资金支持。

       节流：事实上，该模式运用于保障性住房后，可以有效降低管理成本。以位于半山的杭州市田园区块公租房为例，占地面积约13.58万平方米，共有31幢高层、小高层住宅，3幢单身公寓及1幢服务中心楼，总户数达 4693户。未使用该系统前，每400套公租房需配置1名租金收缴管理员，按田园公租房项目4693套房源计算，需配置12名管理员，以1名租金收缴管理员6万元/年计算，人力成本开支72万元/年。使用该系统后，田园公租房项目仅配置了2名租金收缴管理员，年人力成本开支降低60万元，经济效益显著。

       从开源和节流两方面来看，在我国近期推行基于智慧城市的保障性住房物业管理还需要政府在政策、资金上自上而下的大力支持，待这一模式运行成熟后，可尝试第三方融资介入，实现市场化配置。

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