对过去三十多年中国经济高速增长发动机，有各种解释。解释不了增长的动力，就说不清动力为何消减，也就判断不出当前的经济下滑是暂时的，还是不可逆的。

       过去三十多年，中国经济之所以能够实现高速增长，是由于改革创造出大量可以盈利的商业模式。其中，对中国经济推动最大的，就是创造了“土地财政”。

       土地财政是过去三十多年支撑城市基础设施建设的最主要财源。同时，几乎所有新的商业模式都是以“房地产+”为特色。例如，“房地产+高铁”、“房地产+商贸”、“房地产+主题公园”、“房地产+高新区”、“房地产+大学城”和“房地产+棚户区改造”等。

       甚至中国的制造业也是靠土地财政补贴，才能在世界市场上获得非凡的竞争力。毫不夸张的说，过去三十多年中国经济增长最主要的发动机，就是以房地产为核心的土地财政。

       但过去五年，特别是从去年开始，土地财政这一发动机出现“喘振”现象——成本上升和房价下跌同时压缩了这一模式的盈利水平。土地成本（包括征收和开发）占土地出让收益的比例，已经从1989年的不超过20%增加到2014年的超过80%。

       2014年，国有土地使用权出让收入增速从上一年的44.6%猛跌到3.2%，全国主要城市的房价普遍面临下跌压力，土地出让数量和价格双双下跌。成本上升和收入下降，使得土地财政净收益巨减。

       城市化的主发动机迅速熄火，随之而来的是所有以“房地产+”为基础的商业模式都开始难以为继。

       此时可以做出判断：在找到替代增长模式之前，中国经济下行压力将持续。目前最迫切的，已经不再是争论经济是否会下滑，而是如何防止经济自由落体般坠落，并且尽快找到新的增长动力。

       防止房地产崩盘的四点策略“房地产+”模式支撑中国经济，如果出现断崖式下跌，最主要风险将会来自房地产市场的崩盘。

       对于无法发行市政债券的中国城市政府来说，其融资最主要就是来自房地产市场。房地产市场好比地方政府的“股市”，如果把一个城市看作出售公共产品的企业，一级市场就相当于把城市的股票包销给券商（开发商），券商（开发商）再把加工过的产品（不动产）分销给散户（业主）。购买一个城市的不动产，实际上就是购买该城市公司的股票。

       由于政府、企业乃至家庭的财产构成主要是不动产，而不动产的市场价格是由房地产市场所决定的。一旦房地产市场垮掉，对经济的冲击将远超股市崩盘。从政府到银行、从企业到家庭，全社会的财富都要被重估。

       如果说股市下跌是一场特大山洪，国家还有力量组织抗洪，房地产市场下跌则会像决堤垮坝一般，将所有财富席卷而去。因此，防止经济断崖下跌，首先要避免房地产市场崩盘。

       房市崩盘绝非危言。2015年上半年，房地产市场先行指标土地市场供需双降，全国300个城市推出土地面积下降29%，成交面积下降40%，出让金下降38%，溢价下降2%。其中，前50大城市出让金下降35%。这些都是房地产市场可能出现崩盘的前兆。

       为了防止崩盘，必须坚守以下四点策略。

       一要弃量保价。在房地产市场价格和数量不能两全时，要压缩规模力保市场价格不会暴跌。因为一旦房价下跌，地价就会下跌，处于非交易状态下的存量资产的价值就需要全部重估。主要经济体（特别是企业和政府）的资产负债表变动，将会影响所有市场参与者的信用水平，后果极为严重。

       例如，厦门市的经验就是从供给端加以控制。2010年以来，厦门商品房供地量没有增加，厦门本岛商住用地几乎完全停止推出。2014年下半年是全国房地产最不景气的时期，厦门房价却保持稳定，环比逆势上涨1.84%，涨幅首次位居全国第一。

       二要抑制变相融资。由于缺少预算，在地价较高的情况下，政府往往会通过“房地产+”模式为这些项目融资，包括棚户区改造、老厂房改造、城中村改造、危房修复、基础设施建设、养老、征地预留集体发展用地、工业配套和乡村旅游等等。但是，如果政策性土地融资过多，限量保价政策就会形同虚设。

       2008年之后，昆明开启大规模城中村改造，至2015年3月24日叫停之时，已经启动改造229个项目，市场供应总建筑面积相当于昆明主城区近10年的商品房建筑面积总和，供给严重过剩。其他如成都的农地变相入市、杭州的违章小产权等，无一不导致本地房地产市场的下滑。

       三要控制征地拆迁成本。土地财政巨大的成功，首先是由于垄断一级市场可以让政府以较低的价格获得原始土地。这是土地财政的基础，也是中国超越其它经济体，实现超高速城市化的真正秘密。

       要控制征地拆迁成本的上涨，首先就要明确补偿标准。现行《土地管理法》第47条“土地补偿费和安置补助费的总和不得越过土地被征收前三年平均年产值的三十倍”，对当年抑制地价过高起到了重要作用。现在的征地拆迁成本快速上升，就是因为这一标准发生了动摇。要防止经济断崖式下跌，最紧急的就是立即制止土地成本的急剧上升。

       四要盘活存量。土地财政失去动力的主要原因，就是征地拆迁成本上升和小产权的泛滥，侵蚀了其盈利空间，但这并不意味着土地财政全部潜力的耗散，在已经形成的存量中，仍隐藏着巨大的收益空间。

       存量工业用地就是隐藏的财富。在城市化初期，工业用地占比往往很高，中国城市目前工业用地占城市总用地一般都超过30%。随着工业化完成，工业用地占城市用地比例会显著下降。例如，纽约1988年时，工业用地占比就降到7.5%，芝加哥1990年是6.9%，大阪1985年是14.5%，横滨1980年是7.3%，而东京1982年时只有2.5%。

       以厦门为例，厦门建成区面积334平方公里，工业园区面积130平方公里，工业用地约占39%，其中相当一部分因为没有到期而被闲置或私下变更。

       只要工业用地占比降到横滨的水平，就可以置换出80平方公里土地；降到纽约水平，就可以获得新增用地104平方公里。如果容积率按1，每平方米楼面价5千元计，就是数千亿的土地收益。

       由于这部分土地没有征地拆迁和七通一平成本，基本上可以视作净收益（去年全国土地净收益不到9000亿）。如果全国工业用地都能盘活，带来的净收益可能达到数十万亿之巨，足以支持又一个十年的经济高速增长。

       盘活存量工业用地必须在国家层面进行制度设计，一要缩短新增供地年限，到期的一定收回；二是老的工业用地到期必须收回，不得任意提高土地收储价格，特别要慎重推出“退二进三”优惠。现在出让的工业用地，就相当于为以后政府储存巨额资产。

       由于大部分工业用地将会逐年到期，一个可行的办法，就是借助“影子规划”——提前给收储部门发放工业用地未来用途的规划许可，然后通过期权抵押、证券化等办法贴现——在不给土地市场增加供给的前提下，为当前的基础设施和增投大规模融资。

       土地财政之外的新发动机

       对于中国经济而言，更急迫的是寻找土地财政之外的新发动机。单纯增加固定资产投资，不能产生利润，只会带来更多债务。这样的商业模式，投入越多，经济风险就会越大。因此，增加固定资产投资之前，必须先找到有效需求。

       首先，城市化的一个主要需求，就是新增城市化居民的住房需求。对几乎所有生产都处于过剩状态的中国经济而言，这个巨大的刚性需求如果能够释放出来，将会对整个经济产生全局性的影响。

       由于当前商品房市场是杠杆率最高、泡沫最大的领域，通过增加商品房市场供给的模式，不仅解决不了新市民的住房需求，反而会诱发房地产市场崩盘。而廉租房、保障房由于需要消耗宝贵的财政收入，也是难以长期持续的。

       建议的办法是采用“共有产权”或“先租后售”的模式。与棚改、城中村改造不同，这两种模式都无需依赖土地市场融资和财政补贴，全部成本都由业主自己支付。政府收益不是通过土地出让，而是通过期权化或转移到其他税收收益而获得。

       其中，“先租后售”模式，由于10到15年后才能解禁上市流通，不会对当前的房地产市场造成冲击，这一模式应当成为下一阶段解决住房问题的主要模式。

       假设全国一年建设1000万套，每套50平方米，造价25万元（土地加建安成本5000元/平方米），这一模式每年拉动固定投资2.5万亿。

       其次，城市化可以带来对基础设施的巨大需求。但同样，这个需求必须被设计成可以盈利的商业模式。以地下管廊为例，地下管廊分为廊体和管线两部分，每公里廊体投资大约8000万元，管线大约4000万元，总造价每公里1.2亿元。据此估计，到2020年地下廊道将有8736亿需求，平均每年拉动固投1456亿。

       2014年6月，《国务院办公厅关于加强城市地下管线建设管理的指导意见》发布。2015年1月，财政部公布了开展中央财政支持地下综合管廊试点工作的通知，3月份，发改委又发布《城市地下综合管廊建设与项债券发行指引》，7月28日，国务院常务会议再次部署推进城市地下综合管廊建设。

       但是，从各地进展来看，效果并不理想。已经开展的也多是样板工程，难以大面积推广。究其原因，就是地下管廊投资仍未找到有效的盈利模式。

       中国城市的地下空间管理，同1990年前的土地市场一样，大部分都是市政功能性质，业主不是政府就是国企，长期以来都是无偿使用，自然没人愿意为节约地下空间建设管廊。要通过市场供给地下管廊，必须像地上一样，有偿使用地下空间，并且要让没有进入管廊的管线付出更高的成本。

       为此，必须尽快建立地下空间有偿使用机制，根据开发价值对地下空间定价，并建立产权登记和规划许可制度，只要管廊可以通过收费盈利，自然就会找到最优的融资模式。

       再次，城市化本身会带来前所未有的巨大消费需求。如果把这些潜在的需求通过设计新的商业模式盘活，将会带动巨大的投资需求，停车需求就是一个例子。

       最近十年，全国主要城市汽车拥有率爆炸式增长，随之而来的就是停车供给不足。但这一显而易见的需求，却并没有转化为拉动经济的有效供给，一个主要原因就是路边停车成本极低，很多甚至不收费。

       要盘活这部分需求，首先必须明确道路是全体市民的资产，相当于城市的“公摊”，所有占用道路停车都必须为此付费。为此，可以把所有道路红线内土地作为资产，注入一家国企，并授权其向所有在路上停放的公私车辆收费，所得收益用于建设停车楼（或地库）并由同一家公司统一经营。

       这家公司可以通过提高路边停车价格，降低停车楼（地库）价格的方式，用路边停车收益补贴车库停车成本。

       全国2015年汽车保有量为1.05亿辆，大部分都在城市运行。假设每辆车每天停车费用只花10元，一天就是10亿元，一年就是3650亿元。由于这笔收入几乎是地方政府的无成本收益，超过土地财政2014年净收益（不到9000亿元）的1/3，可以在相当程度上弥补土地收入下降带来的财政压力。

       上述实例表明，中国经济虽然面临巨大的下行压力，但增长潜力依然存在。中国完全有可能寻找到推动经济增长的新动力(310328,基金吧)。

       麦迪逊(Angus Maddison)按照1990年的美元价值计算，2008年中国的人均GDP为6725美元，相当于美国人均国内生产总值的21%。这一人均水平，恰恰相当于亚洲四小龙起飞之时。

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