中房报记者 唐珊珊 北京报道

    “一线城市房价5万的时候，我没慌过；二线城市房价过3万的时候，我也没慌过；但是当我看到老家仁寿县房价过万的时候，我是真的慌了……”去年川美毕业的高邑，在认识现在的女友以前，从未想过自己会来北京，并且从事一份与美术专业丝毫不相关的工作，同届毕业的同学很多去了成都，也有的留在了重庆，收入不如自己，但生活成本却低很多。

    “在北京买房？从来的那天我就死心了，‘90后’最大的优点就是不跟自己较劲。我现在攒钱是为了在离父母近的三四线城市买房，为将来留一条退路。但现在情况好像变了，你能想象一个四线县城新开盘房价16000元/平方米吗？”

    那些资质平平却房价高涨的县城

    眉山仁寿县

    高邑所说的仁寿县，隶属省眉山市，是四川省内的人口大县，现有人口160多万，也是农业大县。虽然近几年经济发展不错，但人均收入一直稳在2325元/月，比起动辄上万的房价显得有些微薄。2015年~2016年新城区房价是4700元/平方米，当时市政府未完成去库存任务，还大力进行了购房补贴政策（每平方米补贴100元~300元）。然而到了2017年，仁寿县新城区房价已经接近1万元，存量房全部售罄，新开盘楼房也是刚开盘就被订购。仁寿县虽然是四川省人口大县，但从户籍部门数据汇总来看，2016年~2017年，迁出人口呈净流出趋势（即户口迁出数大于新增户口），那么是谁在买房？

    云南呈贡

    像仁寿县这样人均收入不高，GDP一般，但房价却破万的三四线城市，在近两年突然异军突起。

    云南昆明滇池东岸号称“水果之乡”的呈贡县，短短几年内，就变成了钢筋水泥密布的呈贡新区。但早期由于配套设施的缺失和人口的不足，使得这片新城成了“鬼城”。2013年呈贡的房价是5039/平方米，仅仅5年的时间，曾经的“鬼城”房价已破万。

    苏北姜堰

    姜堰是江苏省泰州市下的一个辖区，地处江苏省中部，江南人统称为苏北的姜堰小城，区域面积只有927平方公里，工资是居民收入的主要来源，去年城镇居民人均工资性收入1935元/月，占城镇居民可支配收入的62.9%；农村居民人均工资性收入778.9元/月。姜堰一直是人口大县，1985年泰西、朱庄两乡划给泰州市后，变动后的人口依旧有105万之多，而2017年末全区家庭总户数26.68万户，户籍总人口78.25万人，这几年除了区域调整之外，外迁人员越来越多，尽管人口不断减少，但姜堰的房价却不断攀升。以姜堰市中心著名楼盘中天清华园为例，2011年开盘的时候四五千的价格因为地势较好，虽然是容积率较高的高层，但也受到市场热销，如今二手房价格已经超过11000元每平方米，房价已经成为姜堰人茶余饭后最重要的话题，小城的宁静被房价打破。

    2018年初，中国社科院公布的全国261个城市房价排名中，前50名里，有28个是三四五线城市。这些听着尚感陌生的城市，房价一夜破万，甚至有持续上涨的趋势，一个资质平平的城市，房价短期内飙涨的原因是什么？这个板子显然是打在了“棚改货币化安置”上。

    用“新区”讲一个高房价的故事

    6月25日，一则关于全国一刀切暂停“棚改货币化安置”的传闻平地炸起，随后，国开行相关领导对此回应：“棚改的货币化安置已经是推高房地产价格的元凶之一，此后货币化安置的比例会受到一定的限制。”那么没有了“棚改货币化安置”，三四线城市的“高房价故事”就结束了吗？

    “棚改货币化安置”或许会结束，但“新区”的故事还在继续着。还是从四川眉山仁寿县说起，三四线城市的房价有一个普遍特征，就是新城和新盘引领价格上涨，但是老城区的房价却是在缓涨。这与一二线城市的普涨情况是不一样的。而仁寿县的新区指的是天府新区，天府新区规划于2010年，未来人口预测500万人，涉及成都市的天府新区成都直管区、成都高新区、双流区、龙泉驿区、新津县、简阳市，眉山市的彭山区、仁寿县，规划面积1578平方公里，其中成都规划范围为1484平方公里，约占整个天府新区规划面积的94.04%。2017年3月31日，国务院印发中国（四川）自由贸易试验区总体方案的通知。自贸试验区实施范围119.99平方公里，其中成都天府新区片区90.32平方公里（含成都高新综合保税区区块四〔双流园区〕4平方公里、成都空港保税物流中心〔B型〕0.09平方公里）。

    新区的规划给仁寿县带来了想象空间，也吸引了投资者的进入，从主力人群按从大到小比例来划分，依次是拆迁补偿购置户、返乡置业者、刚需购房者和外来投资人。目前拆迁安置的，主要是外围的拆迁户，他们构成了当地的主要购房人群。而外地投资客更倾向投资视高新区和黑龙滩新区，随着购买人群的增加，新区房价逐年攀升，也带动了老城区的房价上涨。

    云南呈贡，自2003年提出建设至今，已历经15年发展。曾因人气不足而被称为鬼城。直到2014年，昆明地铁1号线、2号线首期工程的全线贯通，打破了呈贡与主城之间的交通瓶颈，呈贡才逐渐有了起色。加速这一转变的还有一个因素，就是市政府以及重点院校的迁入，呈贡大学城周围逐渐形成商圈，很多父母为了子女上学，都选择了在呈贡买房，投资客和品牌开发商也蜂拥而入，“新区”又成就了一个高房价的故事。

    一座煤矿引发的新区建设

    张乐的老家是一个四线县城，县城的城区是很小，属于中国典型县城，但是七八年前，城北地区发现了一个特大煤矿，从此经济步入快车道。老城区发展乏力，当地政府决定把城南划做新区，要在城南建新城。但是新城区建设需要时间，对开发商不具有吸引力，他们更愿意拿紧邻老城区的地块。面对此僵局，政府想了个办法，将新区中的几块地划拨出来，把学校、医院等搬迁到南区新城的中央区域。随着交通专线的开通，幼儿园，重点中学小学入驻，新区逐渐有了人气，开发商也逐渐转新城区拿地，最初几度流拍的土地，虽然如今价格上涨，却也顺利成交。新区的规模是老城区的五倍，随着新区的建设逐渐完善，学校周边的公寓和商铺也逐渐成了投资人群的最爱。自从学校从老城区迁出后，由于人口流失，老城区房价戛然而止，新城区的房价却在短短四年内完成了一个飞跃。

    这些城市无疑是中国城市化进程中的一个缩影，“棚改货币化安置”或许将退出历史舞台，但“新区”的故事还在继续着。

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